부동산 개발 관련 소송 (2)
조합원지위확인소송
조부로부터 주택재개발정비사업구역 내 토지를 증여받아 소유권을 취득한 형제관계인 갑과 을이 위 사업을 시행하기 위한 조합의 설립인가일 이후 세대를 분리하고 각각 독립된 조합원의 지위에 있음을 전제로 조합에 개별적으로 분양신청을 하였으나, 조합이 조합원 지위가 인정되지 않는다고 한 사건에서 서울고법은 "형제관계인 갑과 을이 서로 분가한 경우까지 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 제2호에서 정한 '19세 이상 자녀의 분가'에 해당한다고 볼 수 없다고 하여 갑과 을에게 조합원의 지위를 가진다고 한 사례"에서 서울고등법원은 "도시정비법 제39조 제1항 제2호에서 말하는 19세 이상 자녀의 분가는 특정 토지 등 소유자를 기준으로 그의 성년 자녀인 다른 토지 등 소유자가 분가하는 경우를 말한다고 해석하는 것이 옳고, 형제관계인 갑과 을이 서로 분가한 경우까지 이에 해당한다고 볼 수 없다"고 판시하였습니다(서울고법 2024. 2. 22. 선고 2023누53012 판결).
도시계획시설결정 및 지형도면고시처분 취소
도시계획시설결정은 자신의 재산권을 행사함에 불리한 내용이 확인되기 전까지는 잘 알지 못하는 경우가 대부분입니다. 이와 관련한 사건을 소개합니다.
원고는 카센터를 운영하고 있고, 이후 인근에 초등학교가 개원하였고, 해당 지자체에서는 초등학교 학부모의 민원이 계속되자 학교 통학로 개선 및 주민 쉼터 조성을 위하여 원고의 카센터 부지 도시계획시설(공공공지)로 결정한다'는 내용으로 도시계획시설(공공공지) 결정 및 지형도면 고시를 하였습니다.
이와 관련하여 법원에서는 소제기 기한이 문제가 되었습니다. 고시의 효력이 발생한 날로부터는 90일이 지났고, 지자체에서 피고에게 고시내용을 알린 날을 기준으로 할 때에는 90일이 지나지 않았습니다.
법원은 "이 사건 처분이 고시의 형식으로 내려졌지만 그 대상이 오로지 원고들로 한정되고 그 처분 내용 또한 원고들이 이 사건 카센터를 운영하는 이 사건 토지를 공원으로 조성한다는 것이므로, 원고들이 이 사건 고시의 효력발생일에 이 사건 처분을 알았다고 의제할 수는 없다. 따라서 이 사건 소가 원고들이 이 사건 처분이 있었음을 안 날부터 90일이 지나서 제기된 것임이 증명되었다고 볼 수는 없다. 오히려 원칙으로 돌아가 원고들이 이 사건 처분이 있었음을 실제로 인식한 2023. 1. 15.를 기준으로 제소기간을 기산하여야 함이 타당할 것이다"고 판단하였습니다.
결론적으로 법원(서울행정법원 2024. 1. 26. 선고 2023구합73410 판결)은 "이 사건 카센터 수리차량 뿐만 아니라 이 사건 초등학교의 교직원들과 급식차량 기타 학교 시설 관계 차량들도 이 사건 차도를 이용하는 것으로 보이고, 이 사건 카센터에 진출입하는 차량들이 이 사건 초등학교 관계 차량에 비해 안전사고를 일으킬 가능성이 높다고 볼 특별한 근거가 없다. 또한 이 사건 카센터에 진·출입하는 차량의 수나 통행량이 위 학교 관계자측의 차량에 비해 유달리 안전사고를 유발할 정도로 현저히 많다고 보이지도 않는다. 그럼에도 안전사고 발생 위험에 따른 부담을 이 사건 카센터 측에만 지우는 것은 지나치게 과도하다."고 판단하여 도시계획결정 및 지형도면고시처분은 위법하다고 판단하였습니다.
토지보상법의 영농보상금 지급청구사건
원고는 시설콩나물 재배업을 하던 자로서 구 토지보상법 시행규칙 제48조 제2항 본문에 따라 손실보상금(폐업보상에 준하는 2년간의 일실소득 및 지연가산금)을 구하는 소송을 제기하였습니다.
이에 대해 대법원은 대법원은 구 토지보상법 시행규칙 제48조 제2항 단서 제2호 신설 경과 등에 따를 때, 이 사건 쟁점고시에서 시설콩나물 재배업에 관하여 명시하지 않았더라도 실질적으로 ‘직접 해당 농지의 지력을 이용하지 아니하고 재배 중인 작물을 이전하여 해당 영농을 계속하는 것이 가능하다고 인정하는 경우’에 해당한다고 보아, 같은 항 단서 제2호에 따라 휴업보상에 준하는 4개월분의 일실소득만 영농보상으로 인정하는 것이 타당하다는 이유로, 이와 달리 시설콩나물 재배업을 영농손실보상 대상이 되는 농지라고 판단한 원심을 파기·환송하였습니다.
대법원은 그 이유로 "즉 영농보상은 원칙적으로 농민이 기존 농업을 폐지한 후 새로운 직업 활동을 개시하기까지의 준비기간 동안에 농민의 생계를 지원하는 간접보상이자 생활보상으로서의 성격을 가진다(대법원 1996. 12. 23. 선고 96다33051, 33068 판결 참조).영농보상은 그 보상금을 통계소득을 적용하여 산정하든, 아니면 해당 농민의 최근 실제소득을 적용하여 산정하든 간에, 모두 장래의 불확정적인 일실소득을 예측하여 보상하는 것으로, 기존에 형성된 재산의 객관적 가치에 대한 ‘완전한 보상’과는 그 법적 성질을 달리 한다(대법원 2020. 4. 29. 선고 2019두32696 판결 등 참조). 결국 구 토지보상법 시행규칙 제48조 소정의 영농보상 역시 공익사업 시행지구 안에서 수용의 대상인 농지를 이용하여 경작을 하는 자가 그 농지의 수용으로 인하여 장래에 영농을 계속하지 못하게 되어 특별한 희생이 생기는 경우 이를 보상하기 위한 것이기 때문에, 위와 같은 재산상의 특별한 희생이 생겼다고 할 수 없는 경우에는 손실보상 또한 있을 수 없고, 이는 구 토지보상법 시행규칙 제48조 소정의 영농보상이라고 하여 달리 볼 것은 아니다"고 판시하였습니다(대법원 2022두34913 판결).
관리처분계획 이후의 건축물 사용수익이 불법행위에 해당하는지
도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업의 시행자가 지장물에 관하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제75조 제1항 단서 제1호 또는 제2호에 따라 지장물의 가격으로 보상한 경우 지장물의 소유자는 같은 법 제43조에 따라 사업시행자에게 지장물을 인도할 의무를 부담합니다.
그런데, 주거이전비 등이 지급이 이루어지지 않는 경우 관리처분게획의 인가고시가 있더라도 종전 토지 또는 건축물의 소유자, 임차권자 등 권리자가 종전 토지나 건축물을 사용수익할 수 있는지 여부가 문제된 사안이 있었습니다.
이에 대해 대법원은 "만일 협의나 재결절차 등에 따라 주거이전비 등의 지급절차가 이루어지지 않았다면, 관리처분계획의 인가고시가 있더라도 종전의 토지 또는 건축물의 소유자, 임차권자 등 권리자는 종전의 토지나 건축물을 사용수익할 수 있다. 위와 같이 주거이전비 등을 지급할 의무가 있는 사업시행자가 종전토지나 건축물을 사용수익하고 있는 현금청산대상자를 상대로 불법점유로 인한 손해배상을 청구하는 것은 허용되지 않는다"고 판시하였습니다(대법원 2023. 8. 18. 선고 2021다249810 판결 참조).
환매권 상실에 대한 손해배상청구사건
이 사건은 민사소송을 진행한 사건입니다. 그래도 택지개발등과 관련된 부분이어서 소개합니다.
택지개발사업의 사업시행자인 피고가 이 사건 각 토지를 협의취득하였는데, 이 사건 각 토지의 원소유자 또는 원소유자의 상속인인 원고들은, 피고가 이 사건 각 토지를 협의취득한 날부터 5년 이내에 이 사건 사업부지 전부를 택지개발사업에 이용하지 않았으므로 토지보상법 제91조 제2항에 따라 환매권이 발생하였음에도 피고가 환매권 발생의 통지나 공고를 할 의무를 해태함으로써 환매권을 상실하는 손해가 발생하였다고 주장하면서 손해배상을 구하는 이 사건 소를 제기한 사건입니다.
이에 대해 대법원은 "구 택지개발촉진법 제13조 제1항은 환매권 발생 요건에 관하여 ‘수용한 토지’라는 표현을 사용하고 있으나 택지개발사업의 시행을 위하여 토지를 취득한 원인이 수용인지 협의취득인지에 따라 환매권 발생 요건을 달리 보아야 할 합리적인 이유가 없다. 협의취득과 수용은 모두 사업시행자가 공익사업의 수행을 위하여 필요한 토지를 취득하기 위한 수단으로서, 협의취득이 이루어지지 않을 경우 수용에 의한 강제취득방법이 후속조치로 기능을 하게 되므로 공용수용과 비슷한 공법적 기능을 수행하는 이상 협의취득한 토지와 수용한 토지는 환매권 발생 여부와 관련하여 법률상 같이 취급하는 것이 바람직하다. 구 택지개발촉진법 제13조 제1항에서 택지개발사업의 환매권 발생 요건에 관하여 정하면서 협의취득한 토지가 환매 대상 토지에서 누락된 것은 법률의 흠결로 보일 뿐이다"고 판시하여
택지개발사업의 시행을 위하여 협의취득한 토지의 환매권 발생 요건에 관하여 토지보상법 제91조 제2항이 적용되지 않고 구 택지개발촉진법 제13조 제1항을 유추적용함이 타당하다(구 택지개발촉진법 제13조 제1항을 유추적용하면 환매권이 발생하지 않음)고 판단하여, 토지보상법 제91조 제2항에 따라 환매권이 발생함을 전제로 원고들의 손해배상청구권이 인정된다고 판단한 원심을 파기·환송하였습니다(대법원 2023.8. 18. 선고 2021다294889 판결).
현금청산대상자의 건물점유로 인한 부당이득반환청구
이 사건은 민사소송이나, 토지개발과 관련하여 소개합니다.
원고 주택재개발정비사업조합은 피고들 소유인 이 사건 각 토지를 수용하고 지장물로 분류된 이 사건 건물(토지 및 건물을 합하여 ‘이 사건 각 부동산’)을 이전하게 하는 수용재결에 따라 피고들을 피공탁자로 하는 손실보상금을 공탁한 다음 이 사건 각 부동산 중 피고들 지분 전부에 관하여 수용을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤음. 피고들은 수용재결 이전에 이 사건 건물을 임대한 바 있는데, 임차인들은 수용개시일 이후에도 각 임차부분을 더 점유·사용하다가 퇴거하였고, 이에 원고는 피고들에 대하여 불법점유를 원인으로 한 차임 상당 손해배상을 청구한 사건입니다.
이에 대해 대법원은 이 사건 건물은 지장물 보상대상으로 분류되어 이전할 대상이 되었을 뿐 사업시행자가 해당 물건을 취득하는 수용재결이 내려지지 않았으므로 위 건물의 소유권은 여전히 피고들에게 있다고 보아야 하고, 설령 사업시행자가 이 사건 건물의 소유권을 취득하였더라도 그것만으로 피고들과 임차인들 사이의 임대차계약이 토지보상법 제45조 제1항에 따라 곧바로 소멸된다고 볼 수는 없고 피고들은 수용개시일 이후에도 이 사건 건물을 직접 점유한 임차인들을 통하여 간접점유하고 있었다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송하였습니다(대법원 2021다249810 판결).
행정소송/행정심판 전문변호사
박하영 변호사
상담전화 010. 2588. 0557.